Prisfall på bostäder
Priserna har redan fallit med 15 % för villor och med 14 % för bostadsrätter, från toppen i mars 2022 till botten i december samma år (Källa: Svensk Mäklarstatistik). Många tror att priserna kommer fortsätta falla. Vi visar med några räkneexempel att priserna från topp kan falla med ca 30 % eller mer.
Vi har ju i våra tidigare krönikor trott att det inte skulle uppstå någon bubbla på bostadsmarknaden. Istället har vi trott på en pyspunka. Våra tidigare uppfattningar kommer nog på skam och vi har sannolikt tuffa tider framför oss även på bostadsmarknaden. Vi, liksom de flesta andra, har nog ägnat oss åt önsketänkande vilket inte är ovanligt i ekonomiska sammanhang. Vi illusterar med några räkneexempel.
Räkneexempel med ränta 1,5%
Vi utgår från att ett par i januari 2022 köpte en bostadsrättslägenhet i Hammarby Sjöstad, ett bra område i Stockholm men inte det allra dyraste. Lägenheten omfattade 100 kvm och hade en avgift på 5 000 kr månad. De betalade 7 milj kr för lägenheten, satsade 1,5 milj kr kontant och lånade således 5,5 milj kr. Räntan blev 1,5 % och de var tvungna att amortera 2 % av lånet per år. Köparna tjänar 60 000 kr vardera per månad dvs tillsammans 1 440 000 kr per år och får ut efter skatt 1 027 600 kr per år (2023 års skattetabell).
| Avgift | 12x5 000 | 60 000 |
| Skuldränta | 1,5 % på 5 500 000 | 83 000 |
| Ränteavdrag på skatten | -25 000 | |
| Total kostnad | 118 000 | |
| Amortering | 2 % på 5 500 000 | 110 000 |
| Total årlig utbetalning | 228 000 |
Andra kostnader
Ett antal andra kostnader t ex försäkring, bredband etc tillkommer men vi bortser från dessa kostnader. Vi konstaterar att ca 22 % av parets disponibla inkomst går till bostaden. En utbetalning varje månad som de kan stå ut med och dessutom leva ganska gott. Skulle de hyrt motsvarande bostad så hade de nog fått betala lika mycket. Den stora skillnaden hade dock varit att amorteringen omvandlats till en kostnad och man hade inte tvångssparat 110 000 kr per år.
Räkneexempel med ränta 3,3%
Under 2022 förändrades situationen snabbt. Räntorna höjdes kraftigt, vilket påverkade både skuldräntan och avgiften eftersom denna till stor del består av räntor på lån i bostadsrättsföreningen. Räntan höjdes till 3,3 % och avgiften till 6 000 kr per månad.
Vi får nu en annan kalkyl:
| Avgift | 12x6 000 | 72 000 |
| Skuldränta | 3,3 % på 5 500 000 | 181 500 |
| Ränteavdrag på skatten | -54 500 | |
| Total kostnad | 199 000 | |
| Amortering | 2 % på 5 500 000 | 110 000 |
| Total årlig utbetalning | 309 000 |
Räkneexempel med med prisfall på bostaden
Nu blir det lite tuffare. 30 % går till bostaden. Men antag att om de av någon anledning skulle sälja, hur mycket skulle en ny köpare vara beredd att betala för lägenheten.
Antag nu att köparna tjänar lika mycket pengar som säljarna och är beredda att betala ca 22 % av sin disponibla inkomst dvs lika mycket som säljarna fick lägga ut före räntehöjningarna. Köparna räknar med att kunna satsa 1,5 milj kr kontant, liksom säljarna en gång gjorde, och då räknar de ut att maximalt kan de låna 3 628 000 kr.
Köparna gör nu följande kalkyl:
| Avgift | 12x6 000 | 72 000 |
| Skuldränta | 3,3 % på 3 628 000 | 120 000 |
| Ränteavdrag på skatten | -36 000 | |
| Total kostnad | 156 000 | |
| Amortering | 2 % på 3 628 000 | 72 000 |
| Total årlig utbetalning | 228 000 |
Köparen är då beredd att betala kontantinsatsen plus lånebeloppet dvs 3,6 milj kr plus 1,5 milj kr eller totalt 5,1 milj kr. Skulle affären gå i lås på den här nivån så har priset på lägenheten sjunkit med 27 %.
Exemplens elände är inte slut där. Sannolikt kommer räntorna att stiga ytterligare. Om vi antar att skuldräntan stiger till 4,3 % då sjunker priset till ca 4,6 milj kr eller med 34 %.
Invändningar mot ovanstående exempel
Det finns invändningar mot ovanstående exempel. Under en övergångsperiod är man kanske beredd att relativt sett lägga mer pengar på sin bostad. Köparen är således kanske beredd att lägga mer än de 22 % av nettoinkomsten som anges ovan. Men man kanske idag även är beredd att lägga mindre andel på bostaden nu när andra kostnader har skenat.
En annan synpunkt är att vi inte tar med kostnaden för kontantinsatsen. För ett år sedan var kostnaden noll men idag erbjuder t ex SBAB 2 % på insatt kapital. Och egentligen bör man inte ta med amorteringarna i räkneexemplen. De är ju inte några kostnader utan snarare ett tvångssparande. Räkneexemplet kan även bli mer komplicerat om man tar hänsyn till kravet på amortering kan minska från 2 % till 1 % (om lånet understiger 70 % av marknadsvärdet) men kan också öka till 3 % (om lånet överstiger 4,5 ggr bruttoinkomsten).
Ytterligare en invändning kan vara att anpassningsprocessen går långsamt beroende bl a på att många har bundna lån som ska skrivas om först om något år. Rent mentalt tar det också en tid för säljarna att sänka sina förväntningar. Om arbetsmarknaden inte blir rejält sämre så kommer vi istället att dra ner på annan konsumtion. Å andra sidan är situationen likartad över hela världen och om alla drar ner sin konsumtion så får vi en lågkonjunktur och därmed försämrad arbetsmarknad.
Någon tycker kanske att våra exempel inte är så representativa så därför räknar vi på ett exempel med en inkomst som är 30 % lägre, där priset på lägenheten också är 30 % lägre och även kontantinsatsen motsvarande lägre. Resultatet blir ungefär detsamma. Det kanske rent av är så att lägenheter med lägre priser är mer priskänsliga än lägenheter med högre priser. Sannolikt är belåningsgraden lägre och inkomsterna högre i det övre segmentet och därmed känsligheten för ränteförändringar lägre.
Prisfallsrisken är ännu större
En av våra läsare, en erfaren bankman, har kontrollerat ovanstående beräkningar och har även skärskådat vårt resonemang. Hen ger oss informationen att belåningsgraden ofta inte är så hög som vi anger ovan. Räknar vi om ovanstående exempel med en lägre belåningsgrad och i övrigt samma förutsättningar så kommer vi faktiskt fram till att prisfallsrisken är ännu större eftersom skuldräntan då relativt sett får en större del av kalkylen. I sammanhanget påpekar hen också på att amorteringskravet om totalt 3 %, som är uppe i den politiska debatten, ganska sällan blir aktuellt.
Våra beräkningar avser bostadsrätter och inte villor men sannolikt ser situationen ännu värre ut för villor. I en villa är i regel uppvärmningskostnaden relativt sett större och har därtill ökat kraftigt. Den som äger en villa med direktverkande el kan räkna med en kraftigt sänkt värdering av sin bostad.
Hur man än resonerar så är det ett tryck neråt på priserna. Vi har med vårt exempel visat på risken för att prisfallet kan uppgå till ca 30 % men processen kan dra ut på tiden. Notera dessutom att vi talar hela tiden om löpande priser så egentligen ska vi dessutom lägga till inflationen och då ser bilden ännu värre ut.
Man kan också jämföra med den danska bostadsbubblan som sprack för mer än 15 år sedan. 2006 började priserna falla och föll ca 30 % under de tre år som följde. Först 2016 var de genomsnittliga priserna tillbaka på 2006 års nivå. Det är kanske något liknande vi har att vänta oss.
En detalj som vi får anledning att fundera på är att de danska priserna börja falla knappt två år för Lehmankraschen. Den som drar paralleller och målar f-n på väggen blir då förskräckt över vad som kommer att hända i slutet av det här året.
Inspel från läsare
Christian Fredrikson, en av våra läsare har varit i fastighetsbranschen sedan slutet av 80-talet. Han lämnar följande kommentar:
” … Jag tror vad gäller bostadsrättspriser i Stockholm att det just nu pågår en kamp. Vi ser att prisnivåerna sjunker sammantaget samtidigt som man också hittar affärer där priset stigit. Jag tror att kurvan kommer få en rejäl knäck om ett par månader eller tre då höjda avgifter och höjda räntor slagit igenom både rent tekniskt och också i folks medvetande och plånbok. Framåt våren/sommaren tror jag det verkliga raset kommer och då är botten djupt djupt ner. Jag tror också då att byggindustrin kommer kollapsa fullständigt efter semestern 2023. Vi kommer få se stor arbetslöshet för byggnadsarbetare i olika discipliner allt från timmermän, snickare till målare och elektriker m fl. Kanske kan detta knäcka inflationen men tyvärr knäcker det många fler och andra också.”
I flera krönikor har vi nu ventilerat ett pessimistiskt perspektiv och vi anstränger oss för att inte hamna i ett tunnelseende. Helt klart är ju att varje tid har sina möjligheter och vi har nu ett antal solskenshistorier på gång. Nästa krönika kommer att handla om ett mer optimistiskt perspektiv på energifrågan.
Noterat i veckan
FED-chefen, Jerome Powell, tillsammans med ett gäng andra centralbankschefer var i Stockholm i veckan för att fira av Stefan Ingves. Powell betonade centralbankens självständighet och att minskad inflationen ”can require measures that not are popular in the short run”. Under 2022 höjde FED sin styrränta från nästan noll till 4,5 % och ledande FED-företrädare räknar med att räntan kommer att höjas till över 5 %. (WSJ 23-01-11).
I början av februari kommer FED att höja med 0,25 eller 0,5 %. I Europa ligger vi efter. ECB ligger just nu på 2 % och Sveriges Riksbank på 2,5 %. Så räkna med ytterligare höjningar i Sverige, inte minst av boräntorna. I vår tidigare krönika ”Har vi bara kommit halvvägs” gjorde vi bedömningen att i Sverige kommer vi att toppa med en styrränta på 4,5 %. Vad det innebär för boräntorna vågar vi inte skriva. Inflationen ska ju ner från dagens 10,2 % till 2 %.
JP Morgans chef Jamie Dimon, en av de få amerikanska bankchefer som är kvar i sitt jobb sedan före Lehmankraschen 2008, bedömer att FED måste gå vidare med sina räntehöjningar efter 5 % och landa på över 6 % (WSJ 23-01-11).
Vill du lämna en kommentar? Klicka här.
Observera att om du lämnar en kommentar för första gången kan det dröja någon dag innan den blir publicerad.
Vill du läsa förra veckans kommentarer? Klicka här.
23-01-15 No 3
n-a@thulin.se
Magnus@thulin.se