Vi bedömer att aktier utgör en bubbla. Kommersiella fastigheter, obligationer, bitcoin och bostäder är andra bubbelkandidater.
Låt oss fundera på kontorsfastigheter i Stockholms innerstad. Under de senaste tio åren har hyrorna ungefär fördubblats och kan nu nå 10 000 kr/m2 på de allra bästa lägena. Samtidigt har priserna på fastigheterna sannolikt mer än fördubblats (bl a FI 19-06-10). Kanske inte helt avskräckande. Tilläggas ska dock att fastighetsbolagen på börsen i Sverige värderas med en premium om ca 60 %. Vissa med upp till 300 % (DI 21-08-21). Premium beräknas förenklat då som bolagets börsvärde minus fastigheternas värde efter avdrag för skulder.
Nu har ytterligare en faktor tillkommit som gör läget mer ansträngt för kontorsfastigheter. I framtiden kommer manschettarbetaren i viss utsträckning att arbeta från hemmet. I debatten finns det olika bud; allt från noll till fyra dagar i veckan. Antag att vi gafflar in oss på nivån två dagar i veckan och då minskar, rent teoretiskt, behovet av kontor med 40 %. Bolag som äger kontorsfastigheter äger dessutom ofta butikslokaler, som hotas av ökad e-handel.
Storbankerna
Jämför med fastighetskrisen. 1990 hade kommersiella fastigheter stigit med ca 300 % under de tio år som gått. När krisen briserade sjönk priserna med 50 % (FI 19-06-10). Något liknande idag skulle innebära, då som nu, att minst tre av de fyra storbankerna skulle ligga pyrt till.
Bostäder har vi varit inne på i tidigare krönikor. Vi tror inte att bostadsrätter och villor utgör någon omedelbar fara. Hellre blir det nog pyspunka som på 90-talet. Obligationer är mer för nördar men minst lika viktigt eftersom fonder och pensionsförvaltare ofta har stora mängder obligationer. Helt kort innebär höjda räntor sänkta kurser, särskilt på långa obligationer. Obligationer innebär också en kreditrisk. Har man turkiska eller argentinska statsobligationer, som en del pensionsfonder har, så ska man inte sova gott om natten. Den som har obligationer i kinesiska Evergrande riskerar att förlora hela sin investering. Bubbelvarning!
Bitcoin och andra kryptovalutor
Bitcoin och andra kryptovalutor är en gåta. Totalt uppgår den totala stocken av kryptovalutor till ca 2 000 miljarder usd eller ca 10 % av USA:s bnp. Mycket svarta pengar finns i bitcoin och när reglerande myndigheter har fått grepp på verksamheten skulle det inte förvåna om nästan alla bitcoins går upp i rök. Därmed inte sagt att den underliggande blockkedjetekniken kommer att försvinna utan kommer istället att utvecklas till ett viktigt inslag i vårt samhälle.
Läget är nu så uppskruvat att utvecklingen kan övergå i en perfekt storm och vi kan få kraftiga nedgångar för aktier, kommersiella fastigheter, obligationer och kryptovalutor. Om detta inträffar kommer även bostadsrätter och villor att utsättas för kraftig press nedåt. Tala om dominoeffekt.
Det finns flera tyckare, som tycker som vi, men det finns kanske ännu fler som har den motsatta uppfattningen, inte minst de som verkar inom finansindustrin men de tjänar oftast bara pengar i uppgång. Notera att t ex Rapport nästan enbart intervjuar bankföreträdare. Vad kan då utlösa nedgången? Vi återkommer till det nästa söndag. Om inte verkligheten hinner före.
n-a@thulin.se
magnus@thulin.se