Vi har sannolikt för mycket bostäder. Samhället subventionerar boendet och därmed blir efterfrågan större än om individerna själva betalat hela kostnaden. Samtidigt begränsar skatterna utbudet. Ingrepp och regleringar gör att marknaden inte fungerar optimalt. Resultatet blir att bostadssektorn ianspråktar mer resurser än nödvändigt. Resurser som skulle kunna komma bättre till användning någon annanstans till exempel inom skolan eller vården.
Svensken har utöver sin ordinarie bostad ofta även ett fritidshus, kanske ett sommarhus och/eller en fjällstuga. Antalet fritidshus i Sverige uppgår till 580 000. Några har även en övernattningsbostad i någon storstad.
Fyra förslag för att lösa bristen på bostäder
Vi har fyra förslag som väsentligen skulle ändra på situationen, skapa en bättre resursfördelning och eliminera den påstådda bostadsbristen. Förslagen är känsliga men vi tror att många politiska företrädare, i olika partier, är inne på samma linje som vi.
Vi vill betona att i vanlig ordning så tar vi inte partipolitisk ställning utan vädjar istället till det sunda förnuftet hos beslutsfattarna. I grunden har vi dock en marknadsliberal hållning och det bedömer vi att ca 70 % av de politiska företrädarna i riksdagen, trots retoriken, i grund och botten också har.
Förslag 1
Vårt första förslag avser uthyrning av hela eller en del av din bostad. I dag kan du hyra ut för 40 000 kr per år utan att betala skatt. Vid beräkningen av skatten får du därtill göra avdrag för vissa kostnader.
Många människor, inte minst seniorer, bor idag alldeles för stort och skulle i större utsträckning kunna hyra ut en del av sin bostad. Man skulle även kunna bygga om en del av bostaden för att därmed underlätta uthyrning vilket är ganska vanligt bland annat i Tyskland. En del har dubbelboende och kanske trippelboende och då kan man temporärt hyra ut någon av sina bostäder.
Vårt förslag går ut på att man ska kunna hyra ut hela eller delar av sin bostad för upp till exempelvis 400 000 kr utan att betala skatt. Vi kan inte bedöma hur mycket utbudet skulle öka men det är säkert inte negligerbart.
Förslag 2
Nästa förslag är skarpare. Efter de senaste ändringarna har reavinstbeskattningen blivit lite mer förmånlig. Du betalar 22 % av reavinsten efter avdrag för vissa kostnader. Köper du en ny bostad kan du få uppskov med beskattningen upp till en reavinst uppgående till 3 milj kr.
Trots att reavinstbeskattningen är något lindrigare än tidigare drar sig många äldre inför att sälja sin stora bostad för att istället köpa någon mindre och mer bekväm bostad. De blir avskräckta av reavinstbeskattningen. Bland seniorer förekommer det att deras villa eller bostadsrätt kan vara värd 10 milj och man har köpt bostaden för länge sedan för kanske 1 milj kr. I ett dylikt fall blir reavinstbeskattningen inte negligerbar vilket ofta resulterar i att hen bor kvar i sin alltför stora bostad.
Förslag 3
När vi nu kommer in på vårt tredje förslag räknar vi med att mothuggen blir högst påtagliga. Det handlar om marknadshyror. Idag lever vi med ett system med reglering av hyressättningen på hyresrätter. Hyresgästföreningen har ett förhandlingsmonopol vilket gör att en säljare inte får fritt komma överens med en köpare om priset på hyresrätten. Ett flagrant undantag från den fria marknaden med betydande välfärdsförluster i samhället.
Grunden för de reglerade hyrorna är att Hyresgästföreningen förhandlar för alla hyresgäster även för dem som inte är medlemmar i Hyresgästföreningen. I praktiken är alla hyresgäster kollektivanslutna till Hyresgästföreningen, ett system som LO-förbunden lämnade för många år sedan. I slutna rum möter hyresvärdar och Hyresgästföreningen varandra och bestämmer hyrorna. Som tack för hjälpen lägger hyresvärden på en s k förhandlingsavgift på hyran till alla hyresgäster som sedan oavkortad går till Hyresgästföreningen som lever gott på dessa intäkter.
I många fall blir hyrorna för höga och i andra fall för låga. I utförskapsområdena är de sannolikt för höga men det gör kanske inte så mycket för den enskilde individen eftersom samhället ofta betalar hyran. I Stockholms innerstad är hyrorna sannolikt alldeles för låga vilket får till följd att hyresgästerna sannolikt har för stora lägenheter och att många övernattningslägenheter ofta står tomma.
En annan effekt är att hyrorna över lag sannolikt är alldeles för höga. Vi har visat i tidigare krönikor att det är mycket dyrare att bo i en hyreslägenhet än i en egenägd bostad och skillnaden kan endast marginellt förklaras med ränteavdragen. Sannolikt är det så att i ett reglerat system får ineffektiviteten stort spelrum. Den miserabla produktivitetsutvecklingen i byggbranschen är ett sådant exempel.
Läs mer: Bostadskostnader: Ska man hyra eller äga?
Läs mer: Bostadskostnader 2: Att hyra är mycket dyrare än att äga!
Vårt förslag är att de reglerade hyrorna upphör och ett system med fri prissättning blir infört. Visst kan detta få negativa fördelningseffekter men för att motverka detta kan man vidta andra åtgärder.
Pikant i sammanhanget är att den dåvarande socialdemokratiska regeringen förberedde införandet av marknadshyror redan på 60-talet men i praktiken satte dåvarande Folkpartiet stopp för detta (se Assar Lindbeck: Ekonomi är att välja). Lika pikant är att Socialdemokraterna i modern tid försökte att införa marknadshyror på nybyggda lägenheter men detta satte Moderaterna stopp för.
Förslag 4
Till sist vill vi komma med det riktiga alexanderhugget nämligen avskaffandet av ränteavdragen. Det nuvarande systemet är absurt. Genom att subventionera det ägda boendet skapar vi en förhöjd efterfrågan som dessutom driver priserna upp till aldrig tidigare skådade nivåer som i sin tur kan äventyra den finansiella stabiliteten i landet. Förslaget innebär även att alla ränteavdrag försvinner för att därmed även minska konsumtionen i vår alltmer miljömedvetna värld.
En kritik mot detta förslag, som vi bör ta i beaktande, blir då att det är orättfärdigt att så förändra spelreglerna. För att mildra effekterna föreslår vi att avskaffandet sker successivt samtidigt som amorteringskraven blir mindre tuffa. Därtill kommer att vi med alla våra förslag tillsammans kan skapa utrymme för sänkning av skatten på arbete för alla.
Rent konkret föreslår vi att alla ränteavdrag över 100 000 försvinner direkt och att avtrappningen därefter sker med 20 % per år. Efter sex år skulle då alla ränteavdrag vara avskaffade. Det kommer då att dröja några år innan det stora flertalet av låntagarna kommer att känna av minskningen och får därmed tid på sig att anpassa sig.
Våra fyra förslag ger som resultat en bättre fungerande bostadsmarknad som har förutsättningar att komma i balans. Ökad privatuthyrning och slopad reavinstbeskattning kommer att öka utbudet. Införandet av marknadshyror kommer ge en mer korrekt prissättning och därmed en bättre fungerande marknad. Slopade ränteavdrag kommer att reducera efterfrågan.
Sannolikt har vi idag inte någon brist på bostäder. Kanske snarare tvärtom. Sammantaget kan resurser föras över till mer angelägna sektorer i samhället.
Noterat i veckan
Vi konstaterar att kronan har blivit starkare i veckan. Man kan spekulera i vad det beror på. Det kan vara så att blankarna måste avveckla sina positioner dvs. köpa kronor. Ett annat alternativ kan vara att Riksbankens försäljning av obligationer har lockat utländska köpare. En tredje förklaring kan vara att marknadsaktörerna förutser kraftigt höjda räntor i Sverige beroende på vår exceptionellt höga inflation, 9,3 % enligt den senaste mätningen.
Om du inte redan gör det så kan du börja prenumerera på vårt nyhetsbrev här.
Vill du lämna en kommentar? Klicka här.
Observera att om du lämnar en kommentar för första gången kan det dröja någon dag innan den blir publicerad.
23-07-15 Nr 29
n-a@thulin.se
Magnus@thulin.se
År 1976 flyttade vi in i en nybyggd marklägenhet i Växjö inklusive egen täppa med en hyra av 770kr/mån. I dagens penningvärde motsvarar det 4656 kr. Idag kostar en liknande lägenhet cirka 9500 kr. Då sågs bostaden som en social rättighet. Kunde man få bra placering i bostadskön för grupphus, enligt behovsbedömning, så var lyckan gjord med fin prisutveckling. Vi lever som bekant i en annan ekonomisk värld idag.
Det är ju verkligen ett övertydligt exempel på hur illa det är. Börjar man gräva i detta träsk så hittar man många konstigheter. De verkliga förlorarna är de som för dyra pengar bor kvar i sina gamla hyresrätter och som inte bott gratis som vi har gjort som äger våra bostäder. Inte konstigt att det skapas missnöje som tar sig nya uttryck. Det är läge för de etablerade partierna att rannsaka sig själva.
Nils-Åke
Amorteringskravet:
Det bör också i sammanhanget noteras att all inflation, stor som liten, också är en amortering. Alltså, vid en inflation på 9,3% så har du också amorterat 9,3% på ditt bolån. I varje fall över tid eftersom lönejusteringen anpassar sig däremot.
Det har du helt rätt i. Inflationen gynnar verkligen den som äger sin bostad och som har stora skulder. Det är därför många av oss har bott gratis genom åren och sannolikt även tjänat pengar på vårt boende. Det är så ojämlikhet skapas.
Nils-Åke
Mycket vettiga förslag för att skapa större välfärd i Sverige!! Kul att läsa och borde inte vara då kontroversiella. Läser i Guardian idag hur Labourledaren talar om att vi måste skapa välstånd inte dela ut pengar. Det här går i den riktningen!!
Intressant. New Labour visar prov på nytänkande. Jag hittar tyvärr inte artikeln. Kan du skicka en länk.
Nils-Åke
Helt rätt. Det behövs även en översyn av byggregler. Gör det enklare att bygga enklare bostäder. Bejaka även mer konkurrens i byggmarknaden. Det har blivit orimligt dyrt att bygga när det behövs.
Förslagsvis kan man även införa frizoner i norra Sverige där era förslag testas. Det kommer troligtvis behövas mycket bostäder för att hantera många av de satsningar som är på gång där uppe. Era förslag är en del av lösningen
Fredrik
Delar helt din uppfattning om byggregler. Vi borde haft med denna punkt. Frizon är också bra. Jag hade tänkt Stockholm men Norrland är kanske ännu bättre. Dock tvivlar jag på flera av de stora industriprojekten som nu även tycks kräva statliga subventioner.
N-Å
Sammantaget väldigt välriktade förslag som borde genomföras.
Dock ert ”Förslag 2”. Ni beskriver precis hur det funkar idag, allt väl så långt men vad är ert förslag till förändring?
Ursäkta förbiseendet. Förslaget är ju att man avskaffar reavinstbeskattningen. Riksdagen har ju under relativt stor enighet avskaffat fastighetsskatten, arvsskatten och förmögenhetsskatten. De flesta inser nog att pengarna i större utsträckning nu stannar kvar i landet och nu är det dags för nästa steg. Avskaffa reavinstbeskattningen.
Nils-Åke