Ägare till bostadsrätter och villor på bostadsmarknaden är vinnare och hyresgäster är förlorare. Vinnarna kan känna sig extra nöjda i t ex Upplands Bro, Trelleborg, Växjö och Jönköping. Och den som inte redan äger sin bostad får hålla till godo med dyra hyresrätter. Ett praktexempel på hur ojämlikheter skapas.
Vi gräver lite i statistiken och hittar spännande saker. Vi utgår från en 20-årsperiod, 2000-2020, och gör vissa förenklingar och antaganden så att vi inte helt förlorar oss i siffrorna. Under denna tid har lönerna ökat med ca 75 % (Källa: SCB) och priserna med 29 % (KPI). Vi har således fått en reallöneökning med 75-29 % = 46 %. Inte så dumt kan man tycka.
Prisstegringen av bostadsrätter på bostadsmarknaden
Men under ytan döljer sig saker som förändrar bilden. Under 20 år (1997-2017) har priserna på villor ökat med minst 220 % och bostadsrätterna med mer än 600 % (Källa: SCB och Brf Nytt). Vad gäller villor ligger Stockholm i topp men vad gäller bostadsrätter har prisstegringen varit större i andra delar av landet. I bl a Jönköpings, Hallands, Kronobergs och Blekinge län har bostadsrätterna ökat mer än 1000 %. Även Malmö och Lund utmärker sig med mer än 800 % respektive 900 %. Men rekordet slår Upplands Bro med 2 474 % och som god tvåa kommer Trelleborg med 2 257 %!
Inflationen ovan mäts med Konsumentprisindex (KPI). Detta index är konstruerat som en korg med olika vikter på olika varor och tjänster. Bostadsvikten är ca 20 % men grundar sig på utvecklingen av lägenhetshyror som visserligen gått upp med 60 % men som inte alls speglar prisutvecklingen på villor och bostadsrätter. Det ska dock noteras att hyrorna stigit dubbelt så mycket som inflationen.
Prisutvecklingen på bostadsrätter
Skulle vi konstruera om KPI så att indexet tog hänsyn till prisutvecklingen på bostadsrätter och villor så blir det komplicerat eftersom du måste väga in kontantinsats, amorteringar och räntekostnad. Beroende på hur du gör får du olika resultat. En sak är dock klar, att reallöneutvecklingen för bostadsrättsköpare på bostadsmarknaden blir lägre än de 46 % som angavs ovan. Kanske noll eller kanske negativ. Och konsekvensen blir att den som idag ska köpa sin första bostad i form av en bostadsrätt måste ha en hög inkomst och en stor kontantinsats och kanske även ta dyra inblancolån. I praktiken innebär detta att en ny bostadsrättsköpare idag har mindre råd än för 20 år sedan. Den som inte kvalar in hänvisas till hyresmarknaden (i första eller andra eller tredje hand).
Utvecklingen är densamma över hela världen men faktum är att Sverige just nu leder ligan för villor med en ökning med nästan 20 % under det senaste året (FT 21-06-25). Och en del av ansvaret kan vi lägga på Sveriges Riksdag och Sveriges Riksbank men mer om det i senare inlägg. Och vem bär ansvaret för att hyrorna har skenat?
2021-06-29 Magnus och Nils-Åke Thulin
Vill du läsa mer om bostadsmarknaden? Vi vill tipsa om artikeln om huspriserna.
Läget på en osund bostadsmarknad som missgynnar låginkomsttagare inklusive ungdomar kan man fundera över. Vägen fram är komplex men sannolikt inte prioritet för marknadshyror då hyressättningen är flexibel för nyproduktion de 15 första åren redan idag. Boendesegregationen hotar då ytterligare förstärkas eftersom hyresnivån lär öka i attraktiva områden med kända effekter för bl a skolan och integrationen. Kan tycka att bostad bör ha inslag av social rättighet i en välfärdsstat. Ska inte ska utsättas fullt ut för fria marknadsmekanismer. Sverige lär ha höst byggkostnader i Europa och jag inbillar mig att regelverk och utdragna tillståndsprocesser samverkar i den riktningen med byggföretagens bristande incitament för att effektivisera sina interna processer. Det är i detta sammanhang man bör röja först.
Ja, det som du beskriver blir konsekvensen. Vi återkommer med några förslag som skulle kunna motverka utvecklingen som sannolikt kommer att fortsätta om ingenting görs.
Du skriver att hyressättningen är flexibel för nyproduktion de första 15 åren. Det kände jag inte till. Du kan väl förklara lite mer i detalj.